Jakten på de dolda felen

Du har säkert hört berättelser om mardrömslika situationer där drömvillan någon just köpt i själva verket var ett fallfärdigt ruckel. Om läckor, mögel eller skadedjur som gjort ett nyköpt hus obeboeligt. Nu behöver det inte vara riktigt så dramatiskt för att skapa stora problem för den som har köpt ett hus med dolda fel i. Eller var felen verkligen dolda? Här svarar vi på frågor om dolda fel i fastigheter som kan rädda dig från att själv få tråkiga upplevelser vid en husaffär, vare sig du är köpare eller säljare.

Vad är ett dolt fel?

Dolda fel är sådana som köparen av ett hus inte känt till, trots en noggrann undersökning eller besiktning av fastigheten. Här måste man också ta hänsyn till fastighetens pris, skick och ålder. Om huset till exempel är femtio år gammalt och dräneringen efter att köpet är klart visar sig vara dålig, så är det inte ett dolt fel, utan ligger inom det normala för ett äldre hus. Fler exempel längre ner i texten!

Vad innebär det att jag som köpare har undersökningsplikt?

Som köpare av ett hus har du undersökningsplikt. Du måste inte undersöka huset du ska köpa, men du kan inte heller komma i efterhand till säljaren för att kräva ersättning för fel i huset som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av huset före köpet. Det är du som köpare som har ansvaret att ta reda på hur huset mår. Spola i kranar, tänd och släck lampor, klättra upp på vinden eller åla dig ner i krypgrunden för att ser hur det ser ut. Däremot kan ingen begära att du ska bryta upp väggarna för att se hur elen är dragen. Men du bör ställa frågor för att se om elen är dragen av en elektriker, badrummet är fackmannamässigt gjort, när dräneringen fixades eller vem som drog avloppet i köket vid senaste renoveringen. De flesta köpare anlitar också en besiktningsman, men det är viktigt att veta vilka delar av huset denne tittar på och förstå besiktningsrapporten.

Vilka rättigheter och skyldigheter har säljaren?

Säljaren ska informera om kända fel eller brister. Om bristerna skrivs in i köpekontraktet som en friskrivningsklausul så kan köparen inte komma senare och kräva ersättning för reparationer av det felet. Oftast innebär denna friskrivningsklausul att köpesumman blir lite lägre. Säljaren kan också teckna en försäkring mot dolda fel. Istället för att säljaren ska ersätta köparen för felet så betalar försäkringsbolaget ut ersättningen.  Som köpare får man då räkna med att felen granskas noga innan försäkringsbolaget betalar ut ersättning. I praktiken innebär det att det är köparens ansvar att visa att de fel som upptäckts också varit dolda. Om försäkringsbolaget inte betalar ut någon ersättning får köparen rikta sitt ersättningskrav direkt mot säljaren.

En seriös mäklare döljer förstås ingen information, men mäklaren är inte skyldig att undersöka huset eller rapportera fel. Mäklarens roll är att uppmana köparen att undersöka huset ordentligt respektive uppmuntra säljaren att lyfta eventuella brister. I samband med en fastighetsförsäljning bifogas ofta en frågelista där säljaren har fått svara på olika frågor om fastighetens skick. Det är därför viktigt som köpare att noga granska frågelistan och ställa kompletterande frågor till säljaren om något är oklart.

Vad ska jag göra om jag upptäckt ett dolt fel?

Som köpare har du rätt att reklamera huset i upp till tio år. Du ska dock alltid kontakta säljaren inom skälig tid efter att du upptäckt felet. Skälig tid anses vara mellan 3-4 månader lite beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Det är därför viktigt att kontakta säljaren så snart du har upptäckt felet. För att kunna visa i efterhand att du har reklamerat felet i rätt tid är det viktigt att du gör en skriftlig reklamation. Du behöver inte veta exakt vari felet består utan kan skriva exempelvis att det uppstått vattenskador i källaren och att det föreligger brister i dräneringen.

Om du upptäcker brister redan i samband med köpet kan säljaren antingen åtgärda felen eller så kan ni komma överens om en lägre köpesumma. Du kan då själv anlita en hantverkare som lägger ny fuktspärr i badrummet eller drar om avloppet.

När ska jag anlita advokat?

Om ni som köpare och säljare inte kan komma överens om ett fel är dolt eller inte, eller inte kan komma överens om vilken ersättning som ska utbetalas, är det bra att kontakta en advokat för att få råd om hur du ska gå vidare. En advokat som specialiserat sig inom området kan med hjälp av lagtexten, tidigare fall i domstol och egna erfarenheter snabbt säga om dina krav håller för att driva en tvist i domstol. Advokaten kan till exempel:

• Ge råd och göra en inledande bedömning av felet för att se om det finns underlag för en rättslig process
• Upprätta dokument såsom reklamation, kravbrev och stämningsansökan
• Ansöka om rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Rättsskydd innebär att ditt försäkringsbolag betalar en del av advokatens arvode
• Hjälpa dig att förhandla och upprätta förlikningsavtal
• Vara ditt ombud vid en domstolsprocess