Har du köpt en fastighet med dolda fel?

Dolda fel är sådana fel i fastigheten som köparen av ett hus inte känt till, trots en noggrann undersökning eller besiktning av fastigheten. Här måste man också ta hänsyn till fastighetens pris, skick och ålder. Om huset till exempel är femtio år gammalt och dräneringen efter att köpet är klart visar sig vara dålig, så är det inte ett dolt fel, utan ligger inom det normala för ett äldre hus.

En tvist angående fel i fastighet är ofta komplicerad och viktig ur ett ekonomiskt perspektiv. Det är därför viktigt att ta hjälp av ett kunnigt juridiskt ombud. Våra advokater företräder både köpare och säljare vid tvister om dolda fel.

När ska du anlita en advokat?

Om ni som köpare och säljare inte kan komma överens om ett fel i fastigheten är dolt eller inte, eller inte kan komma överens om vilken ersättning som ska utbetalas, är det bra att kontakta en advokat som är specialiserad på området.  Våra advokater kan till exempel: 

• Ge råd till dig som köpare och göra en bedömning av felet för att se om det finns underlag för en rättslig process.
• Upprätta dokument såsom reklamation, kravbrev och stämningsansökan.
• Ge råd till dig som säljare hur du ska bemöta framställda krav samt göra en bedömning av om köparens krav kan vinna framgång
• Förklara för dig som köpare eller säljare hur en rättslig process går till
• Ansöka om rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Rättsskydd innebär att ditt försäkringsbolag betalar en del av advokatens arvode.
• Hjälpa dig att förhandla och upprätta förlikningsavtal.
• Vara ditt ombud vid en domstolsprocess.

Vad bör du som köpare tänka på när du köper en fastighet?

• Som köpare har du en undersökningsplikt. Det innebär att du måste undersöka fastigheten noga innan du köper den. Fel som du borde ha upptäckt kan du inte kräva ersättning för.
• I de flesta fall är det bra att anlita en besiktningsman som gör undersökningen åt dig.
• Sätt dig in i den aktuella fastighetens konstruktion och läs på om riskkonstruktioner. Det finns kända riskkonstruktioner. Om felen är kopplade till en sådan riskkonstruktion kan du inte få ersättning.
• Reklamera inom skälig tid när du upptäcker eller misstänker ett dolt fel. Reklamera skriftligen så att du i efterhand kan bevisa att du har reklamerat felet.
• I samband med reklamationen är det viktigt att du hör med säljaren om denne har tecknat en dolda fel-försäkring. I vissa fall kan då försäkringsbolaget betala ut ersättning till dig.
• Vill säljaren friskriva sig från dolda fel bör du som köpare vara medveten om att du själv ansvarar för dolda fel. 

Vad bör du som säljare tänka på vid försäljning av en fastighet?

• Du är ansvarig för dolda fel i tio år från tillträdesdagen.
• Du har en skyldighet att informera köparen om fel och brister som du känner till (informationsplikt).
• Fel som du upplyser om blir inte dolda fel.
• Att teckna en dolda fel-försäkring kan vara en fördel för både säljare och köpare. Om försäkringsbolaget bedömer att felet är dolt utgår ersättning från försäkringen till köparen.